Propietarios en comunidades afroamericanas enfrentan los mayores incrementos porcentuales

Una drástica caída en el valor de las propiedades comerciales en el Loop de Chicago, motor económico de la ciudad durante décadas, provocó un aumento récord en los impuestos a las viviendas en toda la ciudad, según un análisis publicado hoy por la Tesorera del Condado Cook, Maria Pappas.

El monto total de los impuestos aplicados a las propiedades comerciales del Loop —edificios de oficinas, tiendas minoristas, hoteles y restaurantes— para el año fiscal 2024 disminuyó en más de $129 millones debido a una reducción significativa en su valor.

El sistema de impuestos a la propiedad funciona como un balance: cuando un grupo de propietarios paga una parte menor de una factura total que sigue aumentando, otros cuyos valores de propiedad se mantienen o suben terminan pagando más. Para el año fiscal 2024, los propietarios de viviendas en Chicago pagarán $469.4 millones más que el año anterior debido al traslado de la carga fiscal de propiedades comerciales a otras, además de que las Escuelas Públicas de Chicago y otros gobiernos locales solicitaron $500 millones más que el año pasado.

La factura mediana de impuestos residenciales en la ciudad aumentó un 16.7%, llegando a $4,457, el incremento porcentual más alto en al menos 30 años. También es el tercer año consecutivo en que un área retasada del Condado Cook presenta aumentos récord en las facturas medianas para los propietarios, principalmente debido a la caída de los valores comerciales mientras los valores residenciales aumentan.

Aumentos Medianos para Propietarios

Los más afectados fueron los propietarios en zonas más pobres y predominantemente afroamericanas del sur y oeste de Chicago, donde los valores de las viviendas se han disparado desde la pandemia de COVID-19. Las facturas medianas en nueve áreas comunitarias aumentaron más del 50%, y en tres de ellas superaron el 80%:

• En West Garfield Park, la factura mediana aumentó casi $2,000, o un 133%.
• En North Lawndale, subió casi $1,900, o un 99%.
• En Englewood, el incremento fue de $609, o un 82.5%.

“Cuando el Loop se resfría, el resto de la ciudad contrae neumonía”, dijo Pappas. “Los dueños de viviendas en toda la ciudad están pagando el precio. Me preocupa especialmente cómo propietarios de bajos ingresos en comunidades en dificultades podrán pagar sus facturas.”

Ese impacto, y cómo ocurrió, está documentado por el equipo de investigación de Pappas en su Análisis de Facturas del Año Fiscal 2024 , un examen de casi 1.8 millones de facturas enviadas a los propietarios el 14 de noviembre y con vencimiento el 15 de diciembre.

Los dueños de grandes edificios y complejos de apartamentos, así como los propietarios de instalaciones industriales, tampoco se libraron de este cambio fiscal. Las propiedades multifamiliares, con seis o más unidades, deben pagar $100.5 millones adicionales, mientras que los propietarios industriales pagarán $73.5 millones más. En comparación, los dueños de propiedades comerciales en toda la ciudad pagarán $134.4 millones menos en impuestos.

Chicago fue retasada en 2024 para las facturas de este año, lo que provocó el cambio de la carga fiscal de las propiedades comerciales a otras, ya que los impuestos totales en la ciudad aumentaron $528.6 millones, o un 6.3%. Es probable que el impacto sea menor en los suburbios, que fueron revaluados en años anteriores.

En los suburbios al norte de North Avenue, que ahora se retasa para las facturas del próximo año, los impuestos aumentaron en total $209.4 millones, o un 3.7%. El aumento en los impuestos tanto para negocios como para viviendas fue inferior al 4%. Sin embargo, la factura mediana de los negocios creció más rápido: 4.6% frente a 3.4% para las viviendas.

Después de enfrentar un aumento récord del 19.9% en la factura mediana residencial del año pasado, los propietarios al sur de North Avenue tendrán un pequeño respiro, con un incremento mediano del 2.2%. Los negocios afrontan un aumento mediano del 3.1%.

En todo el Condado Cook, los impuestos aumentaron casi $871.8 millones hasta alcanzar casi $19.2 mil millones, o un 4.8%, muy por encima de la tasa de inflación de 3.5% para 2024.

Este es al menos el trigésimo año consecutivo en que los impuestos a la propiedad aumentan en todo el condado, resultado de que las escuelas y los gobiernos locales —como municipios, el condado, distritos sanitarios, bibliotecas, parques y bomberos— solicitan más dinero a los propietarios.

También se sumaron a las cargas financieras de los contribuyentes los incrementos en los impuestos de los distritos de Financiamiento por Incremento de Impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) y los impuestos aplicados bajo la ley estatal de “recaptura”. Esta ley permite que los distritos escolares y algunos gobiernos locales aumenten sus impuestos en la cantidad reembolsada a los contribuyentes el año anterior como resultado de ajustes en las facturas.

El análisis anual de facturas de impuestos es la incorporación más reciente a los Estudios Pappas, una serie de exámenes del complejo sistema de impuestos a la propiedad disponible en cookcountytreasurer.com.

Los propietarios que no deseen esperar a que sus facturas lleguen por correo pueden pagar sus impuestos en línea ahora en cookcountytreasurer.com. Se aceptan pagos parciales.